CEMENTIRANJE JEDINSTVENE ULCINJSKE MASLINADE: Valdanos zaštićen samo na papiru

Nelegalno grade u zoni gdje bi trebalo da budu samo masline. Uzurpatori inspirisani objektima privilegovanih investitora koji su dobili dozvole

Đurđa Radulović

U septembru će u ulcinjskoj maslinadi u Valdanosu početi izgradnja kompleksa luksuznih vila i hotela "Olive Village". Prostorno-urbanističkim planom (PUP) Ulcinja zabranjena je gradnja u maslinadi Valdanosa, ali šest katastarskih parcela gdje niče ovaj kompleks pripada malom dijelu ovog jedinstvenog prostora u kojem je dozvoljena gradnja – lokaciji gdje su se osamdesetih godina vršila ispitivanja nafte. Zbog toga su na tom mjestu još tada posječena brojna stabla maslina.

Iz Sekretarijata za urbanizam i gradnju Opštine Ulcinj za Centar za istraživačko novinarstvo Crne Gore (CIN-CG) su kazali da parcele spadaju u zonu "ruralnih naselja u kojima je gradnja dozvoljena", te da je potrebno pratiti naročite tehničke smjernice.

Investitor projekta je "Elite Homes d.o.o", u kome 50 odsto vlasništva ima Valjon Buzuku, ulcinjski arhitetka. Buzuku je u dva navrata bio visoki funkcioner Opštine Ulcinj. Od 2011. do 2014. godine bio je sekretar za urbanizam i uređenje prostora, a od 2017. do 2018. glavni gradski arhitekta. Za vrijeme njegovog prvog mandata izašao je Nacrt PUP-a Ulcinja koji je usvojen 2017. na osnovu kojeg je dozvoljena gradnja na ovim parcelama.

Buzuku za CIN-CG kaže da njegov biznis nema nikakve veze sa njegovim prethodnim funkcijama, te da je zemlju kupio "za velike pare" i da se zalaže za očuvanje maslinade u kojoj je gotovo svuda, mimo njegovih parcela, gradnja zabranjena.

Na pitanje CIN-CG-a da li smatra da će projekat poput njegovog podstaći i druge vlasnike Valdanosa da grade, Buzuku odgovara da je gradnja legalna, za razliku od izgradnje brojnih objekata manjih gabarita koji nelegalno niče na Valdanosu. "To je divlja gradnja i svi ti ljudi su posao za Urbanističko-građevinsku inspekciju. Ja gradim legalno i po svjetskim standardima", kazao je Buzuku.

Masline ne bi smjeli sjeći

Sagovornici CIN-CG-a smatraju da projekti koji se nalaze uz maslinadu Valdanos doprinose već narušenoj autentičnoj namjeni i izgledu maslinade.

"Uvala Valdanos sa maslinadom predstavlja jedan od najljepših, izvornih kultivisanih pejzaža i kulturnih dobara u Crnoj Gori. Milenijume je preživjela bez ikakve izgradnje i služila je isključivo za uzgajanje masline'', kaže za CIN-CG Zenepa Lika, arhitektica i izvršna direktorica ulcinjske NVO MSJA koja se godinama bori za očuvanje Valdanosa.

Gradnja koju PUP Ulcinj dozvoljava u centralnom djelu Valdanosa gdje se vršilo istrazivanje nafte budi apetite vlasnika maslinjaka u kojem je gradnja zabranjena, objašnjava Lika. "Sve to podstiče prenamjenu primarne djelatnosti maslinarstva i devastaciju ovog prostora''.

CIN-CG je obišao gradilište "Elite Homes" na kojem je tabla sa prikazima budućeg naselja. Završetak radova predviđen je za 2025. Predviđena je izgradnja pet vila, hotel i kuća u kojoj će biti recepcija. Već se sada prodaje 5 vila od oko 140 kvadrata, po cijeni od 2.000 do 2.200 eura po kvadratnom metru. "Za miran život u apsolutnom saglasju sa prirodom", piše na engleskom jeziku na tabli projekta.

"Olive Village'' se ne može smatrati arhitekturom prikladnom za ovaj pejzaž, smatra Lika. "Zgrade i hotel su preveliki za ovaj prostor, štrče i ne uklapaju se u maslinjak'', kaže Lika.

CIN-CG je na Geoportalu na parcelama koje su predviđene za gradnju locirao stabla maslina. Iz Opštine Ulcinj kažu da se na tim parcelama prema PUP-u stabla maslina ne evidentiraju, jer ne pripadaju zaštićenoj zoni maslinjaka. Prema Zakonu o maslinarstvu Crne Gore sječa i vađenje maslina u maslinjacima su zabranjeni. "Ne znam kako bi trebalo da budu tretirana stabla u tom slučaju, to je komplikovano pitanje", kazao je za CIN-CG sekretar za urbanizam i gradnju Opštine Ulcinj Škeljzen Sulejmani.

Buzuku kaže da sječe maslinovih stabala na parcelama neće biti. "Ja ću čak da posadim još maslina", kazao je on za CIN-CG.

Sekretarijat za prostorno planiranje i održivi razvoj Opštine Ulcinj izdao je za ovaj kompleks urbanističko-tehničke uslove u januaru 2023, za vrijeme tekućeg mandata predsjednika Opštine Ulcinj Omera Bajraktarija, iz Građanskog pokreta URA. U ovom dokumentu se navodi da su sve parcele na kojima će se graditi stečene kupovinom voćnjaka druge klase, nesumnjivo maslinjaka.

I maslinari koji žele da očuvaju i dodatno valorizuju proizvodnju maslinovog ulja na Valdanosu, protive se legalnoj gradnji u tom kraju.

"Olive Village' doprinosi da se ovaj prostor razvoja u pravcu jednog velikog građevinskog zemljišta. Uništava se originalna namjena ovog prostora ", kaže za CIN-CG jedan od vlasnika maslinade Valdanos, maslinar Mirsad (ime je izmjenjeno radi zaštite podataka).

Sagovornici CIN-CG-a objašnjavaju da je presedan za gradnju na Valdanosu bio hotel "Kuća maslina" koji je počeo sa radom 2021, a koji je izgradila poznata ulcinjska preduzetnička familija Cungu. Iako prema PUP-u nelegalan, jer je napravljen na parceli koja nije bila predviđena za gradnju, objekat je dobio sve potrebne dozvole. "Kuću maslina" dodatno je finansiralo Ministarstvao poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede preko IPARD sredstava.

Nadležni ne vide nelegalnu gradnju

Mirsad koristi svoj posjed isključivo za proizvodnju maslinovog ulja, ali su čak i njegovi bliski rođaci na svojim parcelama izgradili smještajne jedinice za turiste. "Svađam se sa njima zbog toga", kaže on.

Iako su prema Zakonu o maslinarstvu Crne Gore u maslinjacima dozvoljeni samo pomoćni objekti za potrebe maslinarstva, u Valdanosu niče nelegalna gradnja u vidu manjih kuća, koje se uglavnom koriste kao turistički smještaj.

Kuća u maslinadi je investicija o kojoj mnogi Ulcinjani sada sanjaju, objašnjava Mirsad. "Taj trend će opstati, ukoliko se ne počne sa sankcijama", kaže on.

Kuće najrazličitijih gabarita koje se kriju iza još uvijek očuvanih stabala maslina opremljene su u najvećem broju za boravak turista. U dvorištima su ležaljke, suncobrani, ljuljaške, tobogani. Natpisi poput "Olive Cottage", "Four Olives", otkrivaju njihovu turističku prirodu.

Na sajtu Booking može se naći više objekata koji se iznajmljuju kao turistički smještaj u maslinadi Valdanosa. CIN-CG je locirao na Google mapi ove objekte, a zatim to uporedio sa mapom u PUP-u Ulcinj koja prikazuje zonu maslinade, zabranjenu za gradnju. Brojni objekti se nesumnjivo nalaze u spornoj zoni: Eman Resort, Chalet Mediterraneo, Olive Cottage, Four Olives, Olive Groves, Olea Cottage, Mawa, Holiday Park Olive Tree...

Ipak, iz Ministarstva ekologije prostornog planiranja i urbanizma (MEPPU) tvrde da "u posljednje vrijeme nema izvođenja radova u maslinadi Valdanos".

Na pitanje CIN-CG-a da li i na koje načine vrše kontrolu nelegalne gradnje u maslinadi kazali su da "urbanističko-građevinska inspekcija redovno kontroliše maslinadu Valdanos, postupajući po službenoj dužnosti ili razmatrajući podnešene inicijative".

Iz MEPPU za CIN-CG dodaju i da je lokalitet pod "budnim okom" lokalne vlasti Opštine Ulcinj, kao i NVO MSJA.

Međutim, iz Sekretarijata za urbanizam i prostorno planiranje Opštine Ulcinj tvrde da nijesu nadležni za kontrolu nelegalne gradnje u Valdanosu, jer je to, kako ističu, posao MEPPU.

Iz MSJA navode da odgovor MEPPU-a pokazuje da ne rade dobro posao, te da se kao nadležni organ ne smiju oslanjati na lokalne NVO organizacije. "Mi smo mala organizacija i nemamo kapaciteta da vršimo stalnu kontrolu gradnje na Valdanosu" kaže Zenepa Lika.Ona je zbog nelegalne gradnje na ovom prostoru uputila brojne prijave urbanističko-građevinskoj inspekciji, ali kako kaže nema nikakvog efekta, jer nema sankcija prema prestupnicima.

Da se graditelji ne plaše sankcija potvrđuju brojni objekti koje je novinarka vidjela na terenu, od kojih su mnogi tek u izgradnji.

U posljednjih pet godina donesena su četiri rješenja o rušenju u maslinadi Valdanos, kažu za CIN-CG iz MEPPU. Liki je, međutim, poznato da je na terenu srušen samo jedan objekat. Ali, vlasnik je tu ponovo pokrenuo gradnju, u šta smo se uvjerili na terenu.

Još bez zaštite

Agencija za zaštitu životne sredine je prošle godine načinila Stručnu analizu o potrebi preventivne zaštite "Maslinade Ulcinj sa uvalom Valdanos", a Opština Ulcinj sačinila je i Nacrt odluke o preventivnoj zaštiti. Inicijativu za preventivnu zaštitu Agenciji dostavile su NVO MSJA i MOGUL iz Ulcinja, koje se godinama zalažu da se spriječi nelegalna gradnja, a maslinada očuva kao prirodno, kulturno i istorijskog dobra.

Na odluku se još čeka, jer Opština Ulcinj nije izradila Akt o privremenoj zaštiti, koji potom mora usvojiti nadležno ministarstvo (MEPPU). Iz Opštine kažu da se još nijesu stekli uslovi upravljanja, te da je proces potrajao zbog "prepravki u studiji, definisanja zona zaštite i razmatranja primjedbi sa javne rasprave". Ističu da se donošenje akta može očekivati u narednim nedjeljama.

,,Područje 'Maslinada Ulcinj sa uvalom Valdanos' predstavlja izuzetno značajno i vrijedno kulturno-istorijsko i prirodno nasljeđe grada Ulcinja i Crne Gore koje svjedoči o usklađenoj i uravnoteženoj interakciji između ljudi i prirode koja je opstala tokom dugog viševjekovnog perioda", navodi se u Stručnoj analizi o potrebi preventivne zaštite Maslinade Ulcinj sa uvalom Valdanos, Agencije za životnu sredinu.

Zbog pretjerane urbanizacije može doći do "narušavanja prirodno ambijentalnog sklada ovog prirodnog dobra i mogućeg gubitka njegovih suštinskih vrijednosti", upozorava se u ovoj analizi.

Prema međunarodnim kriterijumima zašite Valdanos pripada kategoriji kopnenog i morskog pejzaža "u kojem je interakcija ljudi i prirode tokom vremena proizvela područje posebnog karaktera sa značajnom ekološkom, biološkom, kulturnom i estetskom vrijednošću'', navodi se u Stručnoj analizi.

Sistem preventivne zaštite bi eksplicitno zabranio "izgradnju vikend kuća, stambenih i drugih objekata na području maslinjaka'', što je i PUP-om predviđno. Osim toga, preventivna zaštita bi omogućila i zaštitni pojas područja, gdje bi gradnja i druge aktivnosti morale da se sprovode po strogim kriterijumima.

Kako objašnjava Lika, sistem preventivne zaštite bi trajao tri godine. NVO MSJA već radi na projektu koji bi za to vrijeme načinio kvalitetnu studiju do sada neistraženih aspekata Valdanosa.

"Potrebno je temeljno analizirati prirodne, kulturološke, arheološke aspekte ovog područja koje zavređuje da bude dio UNESCO baštine", objašnjava Lika.

MSJA namjerava da predloži UNESCO-u Ulcinjsku maslinadu sa uvalom Valdanos za zaštitu. "Nadam se da bi UNESCO status stavilo konačno tačku na devastaciju'', kaže Lika.

Masline su vlasništvo, a ne zemlja

U maslinadi se na svakom ćošku mogu vidjeti table sa natpisom "privatno vlasništvo", kamenje, simbolično poređano da obilježi posjed, ali i bodljikava žice, te novoizgrađene ograde od betona, koje narušavaju autentičnu arhitekturu suhomeđe.

Dio maslinade Valdanos je 2021. vraćen bivšim vlasnicima kada je oko 600 porodica i tri vjerske zajednice dobilo svoju imovinu nakon 40 godina.

"To što su maslinjaci vraćeni prethodnim vlasnicima, zakonski ne smije uticati da se krši zabrana gradnje u ovom prostoru", kaže za CIN-CG Ksenija Vukmanović, arhitektica i prostorna planerka koja je radila na izmjenama i dopunama PUP-a Ulcinja.

Izgradnja sportsko-rekreativnih objekata planirana je isključivo u zoni nekadašnjeg vojnog odmarališta, uz jedan dio plaže, objašnjava ona.

Međutim, mnogi sada prodaju zemljište, što je novinarka CIN-CG-a zabilježila, a ljudi koji kupuju uzimaju to sa idejom da grade, a ne da se bave poljoprivredom, tvrde naši sagovornici.

Mirsad, čiji su se preci vjekovima bavili maslinarstvom objašnjava da se na Valdanosu posjed uvijek računao u broju stabala, a nikad u kvadratu zemljišta. I to svjedoči da su vlasnici maslinjaka posjedovali isključivo stabla, dok je zemljište bilo javno dobro i pripadalo svima. "Namjena ovog prostora je bila bavljenje maslinarstvom. Nikad niko ranije nije prodavao kvadrate, već stabla", sjeća se Mirsad tradicije koja je i tokom njegovog djetinjstva bila očuvana.

Danas se, međutim, prodaje isključivo zemlja, a ne stabla. I svako hoće parcelu. "To je suprotno kulturi maslinjaka gdje se uvijek podrazumijevalo da je zemlja zajednička. Da bi ti došao do svojih maslina moraš proći pored nečijih tuđih. Međutim, sada svako hoće da omeđi svoje, pa nastaju problemi", objašnjava on.

Neistraženo nasljeđe propada

U Valdanosu se nalazi ukupno oko 80 hiljada stabala maslina. Istraživanje iz 2014. koje je sprovela Organizacija Ujedinjenih nacija za industrijski razvoj (UNIDO) navodi da su na osnovu uzorka u ovom području stabla stara od 300 godina do gotovo 2000 godina.

"Sama činjenica da se gotovo 2000 godina neprekinuto uzgaja sorta masline žutica, dovoljna je za zaštitu UNESCO-a", objašnjava Lika. Ona kaže da se arhitektura maslinjaka u nekim zemljama čuva kao kulturno dobro, a ono što je ovdje građeno 2000 godina još je u funkciji prozvodnje maslina. "Cijeli kompleks maslinade je prožet karakterističnom suvomeđom i kilometrima kaldrmisanih puteva, koje su vjekovima izgradili stanovnici Ulcinja. Tu se nalaze i mnogi izvori i česme, od kojih su neke od klesanog kamena i sa kaptažom", kaže arhitektica.

Iako je susjedna Hrvatska zajedno sa još nekoliko mediteranskih zemalja kandidovala i dobila status zaštite UNESCO za suhozid kao nematerijalno kulturno nasljeđe, Crna Gora to nije uradila.

Na Valdanosu se beton već miješa sa originalnom suhomeđom, što je novinarka CIN-CG-a zabilježila, a stara kaldrma se ruinira da bi se izgradio malterisani prilaz za kola.

Uništava se i vegetacija. Potpuno su ogoljene livade, na kojima su vidni tragovi paljenja. "Uzgajaju se i dekorativne vrste koje mogu pogubno uticati na masline", objašnjava Mirsad.

"Valdanos je i riznica podmorskog arheološkog nasljeđa koja se vezuje za srednji vijek", objašnjava za CIN-CG Petra Zdravković, podvodna arheološkinja iz Uprave za zaštitu kulturnih dobara Crne Gore.

"Crna Gora je ratifikovala 2008. UNESCO-vu konvenciju o zaštiti podvodne kulturne baštine, međutim, s obzirom na to kako je na lošem nivou podvodna arheologija u Crnoj Gori, nije jasno čija je nadležnost sprovođenje ove konvencije", kaže Petra.

Poznato je da su ljudi izvlačili i preprodavali ćupove iz mora na obali Valdanos, kaže Lika.

Valdanos je u potpunosti neistražen, a trenutne prakse mogu dovesti do toga da bude devastiran prije nego se sazna kakvo smo blago imali, saglasni su sagovornici CIN-CG-a.

Tokom obilaska maslinade, novinarka CIN-CG-a srela je dvoje turista iz Austrije, koji su tražili smještaj koji su rezervisali. Čekali su vlasnika ispred kamene vile sa velikom ogradom za čiju je izgradnju evidentno bilo potrebno ruinirati prirodni prostor. Na pitanje novinarke da li su upoznati da su rezervisali smještaj u prostoru u kojem je gradnja zabranjena odgovorili su da prvi put čuju za to. "Veoma sam razočarana. Našli smo ovaj smještaj preko Booking-a i vidjeli smo da je prelijepo, ali nisamo znali da je nelegalno", kazala je turistkinja iz Austrije.

Država dala zeleno svjetlo za devastaciju

Hotel porodice Cungu "Kuća Maslina", podignut u sred maslinjaka, bio je presedan koji je samo najavio devastaciju, o čemu su već pisale Vijesti i upozoravao MANS.

Glomazna vila smještena je u srcu zone koja je PUP-om zabranjana za izgradnju, ali je ipak dobila sve potrebne dozvole kao objekat od javnog interesa za proizvodnju maslinovog ulja. Izgradnju je po istom osnovu finansiralo Ministarstvo poljoprivrede, šumarstva i vodoprivrede (MPVŠ) sa 125.000 eura, iz evropskih fondova. Odluka o finasiranju preko IPARD fonda donijeta je 2020. za vrijeme Vlade Duška Markovića, nakon što je Opština Ulcinj proglasila Kuću maslina projektom od javnog interesa. Finasiranje ovog projekta nastavile su i vlade, formirane nakon izbora 30. avgusta.

Prilikom izgradnje Kuće maslina posječena su i stabla, za šta niko nikad nije odgovarao, iako su kazne za sječu i oštećenje maslina u maslinadama od 12.000 do 15.000 eura. Objekat je počeo je sa radom 2021. kao ugostiteljski objekat sa smještajem i restoranom umjesto kao proizvđač maslinovog ulja.

Ulcinjske NVO MSJA i MOGUL apelovale su na štetnost gradnje i nelegalnu namjenu objekta, ali bez rezultata.

"Finansiranjem ovog projekta je Vlada podržala devastaciju najvećeg živog spomenika za uzgoj maslina na Jadranu i otvorila vrata za dugotrajnu prenamjenu jednog tako specifičnog i unikatnog predjela naše države, koji pritom ima nekoliko apsekata da se uvrsti u UNESCO'', zaključuje Lika.

Pomoć za bavljenje maslinarstvom ne očekuju od države

Maslinovo ulje sa Valdanosa vrijedi od 100 do 1.000 eura po litru, objašnjava za CIN-CG maslinar i jedan od vlasnika maslinjaka na Valdanosu. To su procjenili profesionalci koji su u Valdanos dolazili preko programa Ujedinjenih nacija, objašnjava ovaj maslinar.

Najveću pomoć i znanje o proizvodnji stekao je zahvaljujući stranim projektima. "Dolazili su iz Turske i Italije. Od njih se stvarno moglo naučiti'', kaže on.

Međutim, od države Crne Gore pomoć se teško može očekivati. "Podrška MPVŠ-a projektu 'Kuća maslina', koji uopšte nije namjenjen maslinarstvu pokazala je koliko je taj resor zaista posvećen razvoju uzgoja maslina'', kaže on.

Da je maslinarstvo u Crnoj Gori daleko ispod mogućnosti pokazuju podaci navedeni u Stručnoj analizi o potrebi preventivne zašitete lokliteta "Maslinada Ulcinj sa uvalom Valdanos''. "Samo uvođenjem u intenzivnu proizvodnju makar polovine postojećih zasada maslina povećao bi se obim proizvodnje za preko 50 odsto. U tom smislu glavni prioritet treba da bude povećanje prinosa po rodnom stablu sa današnjih pet kilograma na makar 15-20 kilograma, iako je realni rodni potencijal 30 – 35 kilograma po stablu'', navodi se u ovoj analizi.

Ova analiza predviđa na Valdanosu otvaranje Centra za razvoj maslinarstva, čime bi se dala podrška tradicionalnom uzgoju maslina i prodaji maslinovog ulja.